[이진우의 손에 잡히는 경제] 2021.09.02: 요즘 집값이 오르는 이유, 자본없는 자본주의, 무형자산

* 이진우의 손에 잡히는 경제를 들으며 정리한 내용입니다. 최대한 방송내용대로 기록하였으나 일부 잘못 이해하고 적은 내용이 있을 수 있습니다.

 

* 요즘 집값이 오르는 이유는?

수요 예측에 실패하고 공급이 부족해졌다

공급하는데 시간이 오래 걸려 여러 조치에도 시장에 반응이 없다.

ex. 올해, 내년 서울 민간 공급 입주: 많이 줄었다.

지금 집 값 오르는 이유: 무주택자들이 대출받아서 집 사고 있다.

 

공공과 민간 모두 공급이 줄었나? 공공과 민간의 균형이 맞지 않고 있다.

공공 임대나 공공 분양은 크게 줄지는 않았다.

반면, 민간 공급의 균형을 맞추지 못했다. 도심에 투자자들이 가지고 싶어하는 민간 분양이 줄었다.

노후 주거지 개발, 재개발을 계속 해야 민간 공급이 있는데, 5년 정도 잘 진행되지 않았다.

주택을 지을 수 있는 부지 확보의 어려움이 있다.

 

* 원인 : 박근혜 정부 때 택지개발 촉진법을 폐지했다.

집값 떨어져서, 대규모 택지 조달 방식의 주택 공급을 하지 않는 쪽으로 바꾸었다.

최근에야(문재인 정부 후반에 들어서) 신도시를 공급하는 방향으로 바꾸었다.

그러나 시간이 걸릴 수밖에 없다.

이는 5-6년 전, 집값이 떨어져 하우스 푸어가 발생하는 데 대한 대안이었다. 

 

균형을 맞춰야 한다. 집값 떨어진다고 공급을 많이 줄이면, 몇 년 후에 지금처럼 집값이 많이 오른다.

반대로 집값 오른다고 공급을 많이 늘리면, 몇 년 후에 또 집값 떨어진다고 난리난다.

계속 반복이 일어나고 있다.

 

이번 정부 초반으로 공급 시기를 앞당겨야 했다.

정부에서 '집은 주거용이므로, 대출받는 등 무리해서 주택에 투자하지 말라'고만 할 것이 아니라,

투자자들 연령분포나 생각이 바뀌었다는 것을 파악하고 구태의연한 정책으로 대응할 것이 아니라 새롭게 대응했어야 했다.

 

* 다행히 26만호 정도 공급 예정인데 대해 후보지가 정해졌다.

신도시 건설 방식이 주택 순증 효과는 가장 크다. 

공급 가격이 낮아질 수 있다.

서울 수요를 분산시킬 수 있다.

 

단점은, 원거리 신도시 거주민들의 불편이 크다는 것. 출퇴근 등.

자족기능이 잘 관리되지 않으면 배드타운으로 전락한다

공원 녹지, 자족기능, GTX 필요하다. (정부에서 갖추겠다고 했지만 잘 될지 미지수다. 쉽지 않다)

 

걸리는 시간은?

신도시 건설은 토지 사들여서 택지 지정하고 계획 세우고 하는데 시간이 오래 걸린다.

그러나 재개발, 재건축도 이와 비슷

 

* 업무지구가 있어야 한다

판교의 성공 요인은? 강남과 가깝다. 

강남에 있던 IT업체들이 이동하기 가까웠고, 인프라도 있었다?

세금적인 인센티브 등이 주어졌다. 성공적 사례

 

* 대출 규제, 금리 인상했는데 집값 떨어질까?

금리 인상보다 대출 규제에 관심이 집중되고 있다. 대출 규제의 효과가 더 클 것

 

많이들 하는 예상: 연내 한국은행이 금리를 한 차례 더 인상해서 1%가 될 것이다.

금리 인상시, 조달 비용이 늘어 대출 액수가 줄 것이다 => 부동산 거래가 줄고 상승세가 진정될 것

그러나 금리가 한 번 더 올라도 1%다.

금리가 너무 낮아서 수요가 완벽히 차단되기 어려울 것이다.

반면, 대출 규제는 강해지면 효과가 있을 것이다.

 

금융 불균형: 가계 부채가 늘고 자산시장 투자가 쏠리는 것

금융권: 가계부채 증가 속도를 늦추기 위해 대출 총액 관리 등 규제

 

* 추천

지금 집 값 오르는 이유: 무주택자들이 대출받아서 집 사고 있다.

대출받기 어려워지면 분양시장이나 전세 들어가야 하는데 여기도 상황이 녹록치 않다.

역세권 입지 요소 포기하지 말고 주택 구입하라고 추천

환금성이 보장되기 때문에 시장이 변해도 대응 가능하다.

집 안사고 버티기에는 전세 시장도 불안정하다.

 

* [책] 자본없는 자본주의

보이지 않는 무형자산이 중요해질 것이다.

ex. 디자인수준, 기업 브랜드(예: 스타벅스 로고), 기업 문화, 캐릭터(예: 카카오톡 라이언)

카카오 시가 총액이 14조원, 유형자산은 4000억 정도밖에 없다.

네이버는 30조 중에 2조만 유형자산이다.

사옥, 데이터센터 빼고는 유형자산이 거의 없는 것이다.

포스코, 이마트 등 전통적인 기업은 30~40%가 유형자산이다.

 

미국은 이 경향이 더 심하다.

참고: 구글, 아마존, 페이스북, 애플 4개 기업의 시가총액이 일본(세계 2위 주식시장) 전체 시가총액보다 크다.

우리나라보다 애플 시가총액이 더 크다.

 

일반적인 자본주의에서는 돈을 벌면, 설비투자 등을 하면서 자본을 더 사고 더 커졌다.

이제 기업들은 오히려 자본을 파괴한다는 말까지 있다.

애플은 1300억달러에서 600억달러 정도로 자산가치가 줄었다.

 

자산: 공장, 건물, 기계

비교) 삼성전자는 반도체 장비 하나에 몇조원이라고 한다.

 

이제는 유형자산에서 무형자산으로 바꾸고 있다.

이 변화는 기업뿐만 아니라 국가혼란 등에도 영향을 미친다.

 

국가회계에서 소프트웨어를 자산에 포함시킨 것이 90년대

무형자산이 짧은 시간동안 기하급수적으로 성장할 수 있었던 요인은?

[ 무형자산의 특징 4가지 ]

1. 확장성

2. spillover: 한 나라에서 라디오를 틀면 국경 너머에서도 들린다 => 이처럼 넘어가는 것을 말한다. 따라하기 쉽다는 것. 베끼기 쉽다는 것

3. 시너지 효과: 캐릭터+뱅크(카카오뱅크)처럼 무형자산끼리 붙이면 시너지가 크다

4. 한번 투자하면 회수하기 어렵다

 

* 무형 자산 확대는 선두 주자들한테 유리하다

ex. 애플 IOS, 뭐 하나 올리는 순간 전세계로 확장된다. 

백종원 레시피를 유튜브에 올릴 때. (과거보다 큰 미디어의 영향)

백종원이 프랜차이즈에 레시피를 뿌릴 때.

시너지: 백종원 레시피 + 유튜브

 

반면, 공장(유형자산)은 확장성, 시너지에 한계가 있다. 전통기업들은 새로운 것을 도전하기 어렵다.

 

** spillover 문제

베끼기 좋으니까 후발주자들이 새로운 것을 하지 않는다. 선두주자들이 훔쳐갈 수 있어서.

투자가 줄어들고 있다.

대기업들이 베끼면 돈을 훨씬 많이 번다.

 

스타트업의 고민

네이버나 카카오가 베끼면 비즈니스 모델이 무너진다.

 

* 무형자산은 되팔기가 어렵다.

예를 들어, 사진 강의를 듣고나면 되팔수가 없다.

기업들이 투자하고, 회수하지 못할까봐 포기한다.

선두 주자들만 계속 투자하고 후발 주자들은 포기한다.

전반적으로 투자가 약해지고 불경기가 온다.

 

* 최근 가치투자자들이 고전하고 있다.

재무제표에 나오지 않는 무형자산들 때문.

무형자산을 꿰뚫는 사람들의 수익이 좋다. ex. 초기 테슬라에 투자했던 사람들

잘 모르면, spillover 때문에 한 시장의 기업을 다 사는 방법도 있다. 훔쳐가도 투자자는 괜찮음.

 

* 승자독식 사회로

가수들 세계가 승자독식 사회였는데,

최근 일반 직장인, 변호사들도 그런 시대가 되었다. 무형자산이 중요해지면서.

동네 변호사한테 맡길 일을 서울 유튜버 변호사한테 맡기게 됐다.

 

* 정부가 할 일

정부가 지적 재산권, 법원의 판단 등 기준을 세워주어야 한다.

표준, 기준을 편파적이지 않게 잘 세워야 한다.